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Financer l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement de propriété

La structuration d’une SCI autorise une société d’exploitation à gérer l’intégralité des biens immobiliers. En effet, lors d’une opération dans l’immobilier d’entreprise, la SCI met en disposition de la société les immobiliers destinés à la location.

Dans ce contexte, des charges équivalentes à la cherté globale de l’immeuble prennent naissance dans le compte de la société d’exploitation. Ce qui a un effet de retranchement sur sa trésorerie.

1er cas : la SCI est fonction de l’IR

Dans cette éventualité, communiquer les revenus fonciers des collaborateurs est obligatoire. La restitution des crédits empêche la répartition de la trésorerie. Ainsi, compléter la réserve de l’entreprise est indispensable. La société se met alors à trouver des associés pouvant apporter de capital pour rétablir le compte. Il s’agit en général de comptes courants. La fiscalité va coûter plus cher pour les associés, ce qui leurs obligent à faire de nouveaux placements pour refinancer la SCI

2ème cas : la SCI est lié à l’IS

L’amortissement qui peut être total ou partiel, génère une contrainte fiscale assez élevé. Seulement, qu’avec l’amortissement, elle sera plus ou moins dissimulée. Ainsi, d’autres charges se trouvent en dépense de la société d’exploitation qui va l’obliger à effectuer des partenariats avec d’autres sociétés immobilières. Une autre alternative consiste à appliquer le démembrement de propriété.

Quel est le but du démembrement de propriété ?

Il s’agit d’une politique cherchant à déceler une meilleure estimation de la valeur d’un immeuble. Celui-ci sera exploité afin de stabiliser le fonds de la société qui se sert de l’immeuble.

La répartition du bien sera démembrée selon l’organigramme suivant :

-          Une SCI à l’IR disposera de l’internement à la location excessive

-          La société d’exploitation détiendra l’usufruit

Ainsi, la récupération de la TVA est favorisée. En effet, l’amortissement que subit l’usufruit ne sera que épisodique.

    

Incidents sur le plan juridique et financier

Grâce à l’usufruit, la société d’exploitation aura à sa disposition l’immeuble. Elle sera le principal gestionnaire de son usage affectant ainsi le chiffre d’affaire dans son compte.

Une fois la jouissance touchant à sa fin, les amortissements seront bouclés également. La SCI devient alors la propriétaire de l’immeuble de façon nue. Ainsi, elle définira une nouvelle politique de gestion ainsi qu’une nouvelle perception des loyers.

Après 15 ans de possession, la société aura le droit de léguer l’immeuble. A ce stade, les plus values réalisées ainsi que la franchise régulent l’abattement sur la durée. Ce qui amène à une nouvelle succession usufruit avec une nouvelle société d’exploitation.

Les avantages d’association entre SCI et société d’exploitation

-          La trésorerie est le premier bénéficiaire, aucune recapitalisation n’est nécessaire.

-          La fiscalité est moins élevée lors d’une prise d’un bien immobilier. D’un autre côté, peu de fonds sont mobilisés pour la même opération.

La société d’exploitation qui jouit de l’usufruit ne prend en charge qu’une part du financement de l’immeuble. Cependant, elle gère en totalité l’exploitation du bien. Ce qui l’autorise à accroître sa trésorerie.

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