Comment la législation sur l'immobilier a évolué sur le plan fiscal ?

Assurez-vous toujours d’être en connaissance de la législation en vigueur avant d’investir dans l’immobilier. Les lois les plus intéressantes sont celles qui sont une ouverture sur des opportunités de défiscalisation. Ces lois évoluent rapidement au fil du temps. D’autres expirent tandis que de nouvelles font leur apparition.

Les premiers dispositifs d’incitation fiscale

Les ancêtres des lois aboutissant à une défiscalisation sont nées dans les années 1913, touchant les monuments historiques à réhabiliter. Ce dispositif a évolué au fil du temps ; il est aujourd’hui monté dans l’immobilier ancien sous l’appellation de loi Malraux.

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Vers les années 2000, les différents dispositifs d’incitation fiscale sont apparus pour encourager la construction de logements neufs. Ce sont la loi Robien (2003), la loi Borloo (2006), la loi Scellier (2009) et la loi Duflot (2013). Ce n’est qu’à partir de septembre 2014 que le dispositif Pinel a été lancé, et c’est d‘ailleurs celui qui a connu le plus vif succès puisqu’il a été renouvelé d’année en année pour n’expirer qu’au 31 décembre 2021.

L’évolution de la loi Pinel

La loi Pinel elle-même fait l’objet d’un nouveau recentrage tous les ans. Celui-ci- porte par exemple sur les zones éligibles. La population française est en constante évolution et migre de ville en ville. Les grandes agglomérations s’élargissent, gagnant les périphéries. La densité démographique subit des changements également. D’où le traçage de ces zones par le Ministère de la cohésion des territoires. Aujourd’hui, les zones éligibles sont les zones A Bis, A et B1, alors qu’elles concernaient presque tous le territoire en 2018 (incluant donc les zones B2 et C).

Le recentrage du dispositif Pinel va concerner la typologie du bien immobilier à partir du 1er janvier 2021. Les maisons individuelles seront exclues de ces immeubles éligibles, tandis que les logements collectifs continuent à s’inscrire dans la course.

La loi Pinel a également connu un reclassement des villes cette année, et de nouvelles expérimentations sont en cours.

Par ailleurs, les plafonds de loyers et de ressources du locataire font l’objet de certaines révisions annuelles, toujours en fonction de la demande locative et du dynamisme du marché de l’immobilier.

Rappelons que la loi Pinel doit son succès aux avantages suivants :

  • l’investisseur a le choix en ce qui concerne la durée de la mise en location du bien. Soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans, ouvrant droit à une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21%. Ces dispositions assouplies par rapport aux lois précédentes ont ains été favorablement accueillies.
  • l’investisseur peut mettre l’immeuble en location à des membres de sa famille.

Les autres dispositifs défiscalisants nés au fil du temps

Les DROM COM ne sont pas en reste, car la loi Pinel s’étend jusqu’en outremer, avec des avantages fiscaux encore bien plus intéressants. L’immobilier social est lui aussi exploité en outremer dans le cadre de la défiscalisation professionnelle, par le biais du dispositif Girardin IS.

Les biens anciens ont eux aussi bénéficié de dispositifs d’incitation fiscale, dont le régime du déficit foncier par exemple. En 2019, c’est au tour de la loi Denormandie de voir le jour. Elle a été calquée sur la loi Pinel du point de vue avantages fiscaux, mais concerne toutefois les biens anciens situés en plein cœur de ville dans certaines communes, sans spécificité de zonage. En outre, la loi Pinel a évolué dans l’ancien, qui se distingue de la loi Denormandie : il s’agit de la loi Pinel ancien ou Pinel de déficit foncier.

Pour conclure, il est impératif de se renseigner sur l’existence des dernières lois immobilières et de réaliser une simulation afin de s’assurer qu’elles conviennent bien à la situation financière, patrimoniale et fiscale de l’investisseur.

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Nue-propriété et droits de succession : quel fonctionnement ?

Nue-propriété et droits de succession : quel fonctionnement ?
C’est souvent dans le cas de la préparation de la transmission d’un patrimoine que l’on procède au démembrement d’un bien. Il n’y a plus de plein propriétaire, mais plutôt un usufruitier et un nu-propriétaire. Ce montage est le plus avantageux du point de vue fiscal, en particulier pour le nu-propriétaire. Ceci concerne en effet le paiement des droits de succession. Qu’est-ce que la nue-propriété (impôt sur la fortune immobilière).

Les obligations de Jérémy : il lui incombe de prendre en main les gros travaux de rénovation. Il n’a pas le droit de refuser à Charles la mise en location éventuelle de l’appart si ce dernier le souhaite. De plus, les revenus locatifs reviennent à ce dernier, qui s’acquittera alors de l’impôt foncier correspondant.

Ce n’est qu’au décès de Charles que Jérémy recueille la totalité de ses droits : il devient donc pleinement propriétaire puisqu’il récupère l’usufruit. En effet, l’ouverture de la succession se déclenche, et c’est à partir de là que l’avantage fiscal de Jérémy entre en vigueur. Sans le démembrement de propriété, Jérémy est assujetti au paiement de droits de succession. Avec ce montage mis en place, Jérémy complète seulement avec l’usufruit récupérée la nue-propriété déjà acquise. Il est donc exonéré du paiement de droits de succession puisque ce n’est pas l’actif en pleine propriété qu’il recueille.

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Le démembrement d’un patrimoine professionnel : intéressant ?

En revanche, le démembrement d’un patrimoine professionnel est peu avantageux pour le nu-propriétaire, sachant que ses droits au vote sont limités lors des assemblées générales. L’usufruitier non plus n’est pas toujours gagnant dans le cas où il peut courir des risques de perte en capital: absence de revenus, baisse de la rentabilité. En ayant donné à l’avance la nue-propriété, l’usufruitier ne pourra pas décider seul de la revente de ces actifs professionnels.

Par conséquent, il vaut donc mieux conserver ce dernier jusqu’à son décès en pleine propriété, ou le donner de son vivant au bénéficiaire et ce, également en pleine propriété.

Toujours est-il que si le patrimoine professionnel n’est pas un bien mais plutôt des titres de propriété, le démembrement peut être intéressant. Par exemple des parts d’actions et d’obligations, etc. Ce sont en effet ces titres qui sont démembrés, avec la détention de ceux en usufruit et la cession de ceux en nue-propriété à son enfant. L’usufruitier est alors libre de revendre ses titres s’il le souhaite. L’enfant nu-propriétaire pourra toujours récupérer la pleine propriété des titres à l’extinction de l’usufruit) [...]

Cabinet d'avocat spécialisé dans l'immobilier

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Dans le secteur immobilier, il est important de solliciter l’intervention d’un avocat immobilier pour certains cas. Cependant, que vous souhaitiez habiter ou louer, n’hésitez à avoir recours à un cabinet d’avocat spécialisé dans l’immobilier, au moment d’acheter un bien immobilier. Nombreux sont les avocats qui se sont spécialisés afin de disposer d’une meilleure visibilité auprès des (Avocat immobilier Paris) [...]

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