Financer l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement de propriété

La structuration d’une SCI autorise une société d’exploitation à gérer l’intégralité des biens immobiliers. En effet, lors d’une opération dans l’immobilier d’entreprise, la SCI met en disposition de la société les immobiliers destinés à la location.

Dans ce contexte, des charges équivalentes à la cherté globale de l’immeuble prennent naissance dans le compte de la société d’exploitation. Ce qui a un effet de retranchement sur sa trésorerie.

1er cas : la SCI est fonction de l’IR

Dans cette éventualité, communiquer les revenus fonciers des collaborateurs est obligatoire. La restitution des crédits empêche la répartition de la trésorerie. Ainsi, compléter la réserve de l’entreprise est indispensable. La société se met alors à trouver des associés pouvant apporter de capital pour rétablir le compte. Il s’agit en général de comptes courants. La fiscalité va coûter plus cher pour les associés, ce qui leurs obligent à faire de nouveaux placements pour refinancer la SCI

2ème cas : la SCI est lié à l’IS

L’amortissement qui peut être total ou partiel, génère une contrainte fiscale assez élevé. Seulement, qu’avec l’amortissement, elle sera plus ou moins dissimulée. Ainsi, d’autres charges se trouvent en dépense de la société d’exploitation qui va l’obliger à effectuer des partenariats avec d’autres sociétés immobilières. Une autre alternative consiste à appliquer le démembrement de propriété.

Quel est le but du démembrement de propriété ?

Il s’agit d’une politique cherchant à déceler une meilleure estimation de la valeur d’un immeuble. Celui-ci sera exploité afin de stabiliser le fonds de la société qui se sert de l’immeuble.

La répartition du bien sera démembrée selon l’organigramme suivant :

-          Une SCI à l’IR disposera de l’internement à la location excessive

-          La société d’exploitation détiendra l’usufruit

Ainsi, la récupération de la TVA est favorisée. En effet, l’amortissement que subit l’usufruit ne sera que épisodique.

    

Incidents sur le plan juridique et financier

Grâce à l’usufruit, la société d’exploitation aura à sa disposition l’immeuble. Elle sera le principal gestionnaire de son usage affectant ainsi le chiffre d’affaire dans son compte.

Une fois la jouissance touchant à sa fin, les amortissements seront bouclés également. La SCI devient alors la propriétaire de l’immeuble de façon nue. Ainsi, elle définira une nouvelle politique de gestion ainsi qu’une nouvelle perception des loyers.

Après 15 ans de possession, la société aura le droit de léguer l’immeuble. A ce stade, les plus values réalisées ainsi que la franchise régulent l’abattement sur la durée. Ce qui amène à une nouvelle euodia.fr avec une nouvelle société d’exploitation.

Les avantages d’association entre SCI et société d’exploitation

-          La trésorerie est le premier bénéficiaire, aucune recapitalisation n’est nécessaire.

-          La fiscalité est moins élevée lors d’une prise d’un bien immobilier. D’un autre côté, peu de fonds sont mobilisés pour la même opération.

La société d’exploitation qui jouit de l’usufruit ne prend en charge qu’une part du financement de l’immeuble. Cependant, elle gère en totalité l’exploitation du bien. Ce qui l’autorise à accroître sa trésorerie.

Comment la législation sur l'immobilier a évolué sur le plan fiscal ?

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Nue-propriété et droits de succession : quel fonctionnement ?

Nue-propriété et droits de succession : quel fonctionnement ?
C’est souvent dans le cas de la préparation de la transmission d’un patrimoine que l’on procède au démembrement d’un bien. Il n’y a plus de plein propriétaire, mais plutôt un usufruitier et un nu-propriétaire. Ce montage est le plus avantageux du point de vue fiscal, en particulier pour le nu-propriétaire. Ceci concerne en effet le paiement des droits de succession. Qu’est-ce que la nue-propriété (impôt sur la fortune immobilière).

Les obligations de Jérémy : il lui incombe de prendre en main les gros travaux de rénovation. Il n’a pas le droit de refuser à Charles la mise en location éventuelle de l’appart si ce dernier le souhaite. De plus, les revenus locatifs reviennent à ce dernier, qui s’acquittera alors de l’impôt foncier correspondant.

Ce n’est qu’au décès de Charles que Jérémy recueille la totalité de ses droits : il devient donc pleinement propriétaire puisqu’il récupère l’usufruit. En effet, l’ouverture de la succession se déclenche, et c’est à partir de là que l’avantage fiscal de Jérémy entre en vigueur. Sans le démembrement de propriété, Jérémy est assujetti au paiement de droits de succession. Avec ce montage mis en place, Jérémy complète seulement avec l’usufruit récupérée la nue-propriété déjà acquise. Il est donc exonéré du paiement de droits de succession puisque ce n’est pas l’actif en pleine propriété qu’il recueille.

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Le démembrement d’un patrimoine professionnel : intéressant ?

En revanche, le démembrement d’un patrimoine professionnel est peu avantageux pour le nu-propriétaire, sachant que ses droits au vote sont limités lors des assemblées générales. L’usufruitier non plus n’est pas toujours gagnant dans le cas où il peut courir des risques de perte en capital: absence de revenus, baisse de la rentabilité. En ayant donné à l’avance la nue-propriété, l’usufruitier ne pourra pas décider seul de la revente de ces actifs professionnels.

Par conséquent, il vaut donc mieux conserver ce dernier jusqu’à son décès en pleine propriété, ou le donner de son vivant au bénéficiaire et ce, également en pleine propriété.

Toujours est-il que si le patrimoine professionnel n’est pas un bien mais plutôt des titres de propriété, le démembrement peut être intéressant. Par exemple des parts d’actions et d’obligations, etc. Ce sont en effet ces titres qui sont démembrés, avec la détention de ceux en usufruit et la cession de ceux en nue-propriété à son enfant. L’usufruitier est alors libre de revendre ses titres s’il le souhaite. L’enfant nu-propriétaire pourra toujours récupérer la pleine propriété des titres à l’extinction de l’usufruit) [...]

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